深漂六年搬了六次家的李帅半年前结婚了，婚后他从白芒村握手楼搬到村外住宅小区。躲过统租风波的李帅最近持续动员妻子“转深户”，希冀赶上深圳人才房政策“末班车”。
(资料图片仅供参考)
李帅颇为“着急忙慌”只因深圳住房保障体系大变样：一是安居房、人才房即将成为历史，共有产权房（共产房）就要登上舞台；二是深圳开始“紧跟潮流”，着力发展保障性租赁住房（保租房）。
与廉租房、经适房、公租房、共有产权房相比，保障性租赁住房面世较晚，近两年北上广深均大张旗鼓筹集新建——在楼市深度调整背景下，一线城市住房保障呈现出不同模样。
深圳广州保租房筹建目标领先全国，这是在补“落下的课”，而北京上海共有产权房对非户籍开放，相比广深更友好。整体而言，北上广深住房保障关照目光逐渐从“原住民”向“新市民”转移，新市民和青年人的“住房难”迎来曙光。
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北京保障房“定向安置”占比超六成
全国住房制度改革之初，政策性保障性住房体系建构同步开启，在过去近30年里，保障房历经多次演化变革，廉租房、经适房、公租房、共有产权房、保租房等类型次第出现。按照产权特性，可分为有限产权保障房（经适房），租赁产权保障房（公租房、廉租房、保租房）以及共有产权房等三种。
数据显示，国内累计建设各类保障房和棚改安置房8000多万套，逾两亿人安居其间。因为常住人口规模巨大，一线城市保障性住房需求尤其庞大，北京、上海、广州、深圳的保障房体系构建进程各不相同。
过去十年，北京住房保障“租购并举”。租，从廉租房保障低收入家庭，到公租房、市场租房补贴保障中低收入家庭，再到保障性租赁住房保障无房新市民、青年人群体；购，从经适房保障低收入住房困难家庭，到共有产权房不区分户籍，精准支持符合限购的刚需无房家庭首次置业。
目前北京保障房中心持有各类保障性住房项目近180个，房源超过16万套，已入住家庭8.6万户。与沪广深不同，北京政策性住房中的定向安置房源（包括重大工程的拆迁安置、人口疏解安置及农民上楼安置房等）占比较高。
《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》显示，北京上一年建设筹集政策性住房61003套，其中，集体土地租赁房11899套，公租房3251套，共有产权房7042套，定向安置房 38811套（占比63.6%）；全年竣工政策性住房83105 套，其中定向安置房 52453 套（占比63.1%）。
与北京类似，上海已形成“保障+市场”双轨住房供应体系，保障房供应品种包括廉租房、公租房、共有产权房和征收安置房等。从住房保障内容来看，上海逐渐倚重租赁性住房——“十二五”期间，租赁性住房占比约25%，产权房约75%；“十四五”期间，上海提出“供应租赁住房超过42万套（间），占住房供应总套数40%”。
相比京沪深，广州保障房投入整体有限，但有的放矢。2021年，广州保障性安居工程支出18亿元，占公共预算0.6%，低于北京（80亿元，占比1.2%）、 上海（102亿元，占比1.2%）、深圳（34亿元，占比 0.7%）、杭州（25亿元，占比1.0%）。有限财力投入下，广州对困难家庭的基础性保障相对较好，对青年人、高技能人才的保障与其他城市差距较大。
广州每万名城镇常住人口拥有公租房71套/万人，略低于北京（97套/万人），但高于上海（24 套/万人）、深圳（58套/万人）。相比其他三地，广州对青年人保障相对不足，正在试图补上短板。2010-2020年全市专业技术、高技能人才接近翻番，从153.6万人上升至287.4万人——“十四五”广州计划筹建60万套保租房，住房保障将从“原住民”扩展到“新市民”。
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深圳共产房折扣更高限售期更短
相比京广沪，深圳在保障房建设上走了弯路。深圳市原副市长张思平总结楼市教训时称，（深圳）住房制度改革设计中发生了某些偏差，从保障性为主转向以商品化市场化为主；在2005年至2015年的10年间，保障性住房建设难以令人满意，与计划相差甚远，使深圳失去了保障房建设的“黄金十年”。在那之后，深圳楼市又是一轮暴涨。
当下深圳正在试图挽回“失去的十年”。2021年，深圳建设筹集保障性租赁住房4.48万套（间），棚户区改造开工6530套。深圳此前提出，到2035年将新增170万套住房供应目标。其中，60%以上为保障性住房，即公租房、安居房、人才房各占20%，剩余40%为商品住房。不过，政策“并不稳固”。
目前，深圳住建局正在牵头制定保障性住房相关政策，取消了安居型商品房、人才住房等类型，新增保障性租赁住房（细分为政府组织配租和社会主体出租两种类型）、共有产权住房等。深圳住房保障体系将由当前公租房、人才房、安居型商品房三种类型为主，转为以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房三种类型为主。
其实，深圳的人才房政策推出还不到一年。去年年底，首批次人才房吸引15294户家庭参与认购，远超4422套可售房源，但最终仅有1930套房源被选定。今年2月末以来，深圳陆续推出11个人才房项目，共8510套房源，但最终去化率也是“不同地段不同情况”，少部分项目比较抢手，多数项目则不太理想。
人才房“遇冷”，有业内人士将其归因于长达10年的“禁售期”，“产权是受限的，十年后到底房价怎样，增值收益到底怎么分配，深圳人才房现在也没有明确的规则”。在户型方面，人才房也存在限制。三口之家只能选择两居室，不能选三居室，这也让部分市民萌生退意。
相比安居房、人才房，新出街的共有产权房折扣更高、限售期更短。安居房、人才房售价约为同片区商品房6折，签订买卖合同满10年后，可申请完全产权。而共有产权住房，未来售价约为同片区商品房5折，采取封闭流转，在签订买卖合同满5年后，只能面向符合条件的对象转让产权份额或申请收购，无法取得完全产权。
从目标人群看，共有产权房可覆盖更多群体，户型选择也更多一些。目前，深圳公租房户型建筑面积以60平米以下为主，保障性租赁住房户型建面以70平米以下的小户型为主，共有产权房户型建面以90平方米以下为主。
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北上广深5年筹建207万套保租房
深圳的保障住房体系建设在摸索中逐渐与“主流”靠拢，共有产权房、保障性租赁住房的出现即是表征。与此同时，北京、上海、广州也在保障性租赁住房上发力，这背后是国家意志的推动，即重点城市新市民、青年人才等体被纳入住房保障主流群体。
2021年，国家住房保障体系顶层设计首次明确以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。住建部解释，公租房主要解决城镇住房和收入双困家庭；保障性租赁住房重点解决人口净流入重点城市，特别是新市民和青年人住房问题；共有产权住房由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能尽快改善居住条件。
这其中，保租房是“新品种”，各地筹建热情高涨。住建部透露，“十四五”期间全国计划筹集建设保租房870万套，仅北上广深渝杭蓉计划筹建量就达到310万套，占近四成。据统计，北京上海广州深圳分别计划筹建40万、47万、60万、60万套（间），总计207万套，占比约24%。
具体来看，上海新增建设筹措保租房来源丰富，包括新建14万套、产业园配套7万~8万 套、纳管11万套、空置存量筹集14万套。北京则在近日完成首例非居住建筑改建租赁住房项目，位于丰台区一幢闲置办公楼，改建为拥有728套房源的保障性租赁住房。
拥有较大规模城中村的广深则鼓励“租赁”，即由企业整租未纳入全面改造计划的城中村以及整治类城中村住房，借此既可实现城中村提升品质，又有利于通过存量改造更好地实现职住平衡。广州和深圳保租房筹集新建目标冠绝全国，均为60万套，这是为过去欠下的住房保障“埋单”——在这个过程中，深圳步子迈得有点快，近期引发了一些风波。
从今年的宅地供应情况来看，北京、上海和广州宅地供应基本稳定，深圳则下降了。在保租房地块供应上，上海明确要坚持保障性住房用地应保尽保；北京提出稳步提升租赁房空间供给质量，选址布局优先向轨道交通站点和就业密集地区集中。
除了上海保障性租赁住房用地规模与去年相近外，其余发布租赁住房（含保租房）供地的城市，租赁住房（含保租房）计划供地面积均有不同程度下降，重庆、 武汉、南京、济南、沈阳、宁波、长春、天津和无锡的降幅都在60%以上。总体而言，各地在保租房供应上逐步呈现“弱增量，强存量”趋势，这客观上也会带来租赁住宅用地的减少。
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京沪共有产权房对非户籍“更友好”
最后我们来看看共有产权房。国内共有产权住房发展尚处于起步阶段，目前除了北上广深外，探索共有产权住房的还有淮安、西安、南京、 福州、珠海、佛山、烟台等地。作为常住人口巨无霸城市，北上广深具有相当程度的代表性。
在筹集渠道方面，北京、上海以新建房源为主，但北京一般不采用政府集中新建；广州、深圳则涵盖新建房源与盘活存量，其中广州要求城市更新改造项目配建的政府分成部分要安排不少于10%的房源作为共有产权住房，深圳要求商品住房项目和城市更新项目的配建比例不低于30%。
在用地出让方面，一般通过招拍挂，部分项目允许采用划拨或协议出让方式。比如，上海规定单独选址、集中建设的共有产权住房项目采用行政划拨方式供地，广州明确符合划拨用地目录的新建共有产权住房的建设用地采用行政划拨或协议出让方式供地，深圳也提出划拨一定数量共有产权住房用地。
建面方面，四地均以中小套型为主。北京规定城六区不大于90平米，其他区90平米以下要占七成，最大不超过120平米；上海按单身配售一居室、2人或3人家庭配售二居室、4人及以上家庭配售三居室筹集房源，最大约90平米；广州以90平米以下中小套型为主；深圳同上海类似，三人以下家庭或单身配售65平米左右；四人以上家庭配售85平米左右。
在供应对象方面，有从户籍家庭逐步扩展到非户籍家庭的趋势。北京明确要供给不少于三成房源给非户籍家庭；上海则通过补充配套政策将非户籍家庭纳入，供应两成房源；广州非户籍家庭申请需要符合学历、职称或技能等条件；深圳主要面向户籍家庭供应。
在产权比例方面，一般个人产权份额不低于50%。北京虽在政策中未明确个人产权份额下限，但实际操作中基本按50%进行；上海、广州、深圳在政策文件中规定个人产权份额原则上不低于50%。
最影响共有产权房市场冷热的是流转模式。北广深明确转让对象为其他符合共有产权住房申请条件的家庭，即定向封闭流转。上海规定户籍家庭可购买政府产权份额或上市转让，变成商品房；非户籍家庭转让对象为其他符合申请条件的家庭。从转让期限看，深圳此前的安居房、人才房是10年，现在共有产权房调整到5年，与北上广平齐了。
从安居房、人才房的逐渐退出，到保租房、共有产权房的兴起，深圳住房保障体系与北上广越来越齐整。不过，对于李帅来说，合适的就是最好的——他打算在深圳扎根，人才房10年流转限制他并不在意，相反他更看重人才房（可申请取得）的“完全产权”。当然，李帅想好了，如果赶不上人才房末班车，那就退而求其次，挑个共有产权房。
参考资料：
深圳新政拟调整保障性住房类型.广东建设报
广州市住房供应体系特征及问题研究.建设科技
16个集中供地城市宅地供应缩水.21世纪经济报道
北上广深“十四五”期间筹建超200万套保租房.一财
新型住房制度下共有产权住房的实践与思考.上海房地
标本兼治理性回归，实现深圳房地产市场“软着陆”.证券时报
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